低佣金的背后业界质疑其低佣金模式能否持久

2019年04月24日 来源:

中介低佣金的背后 4月,爱屋吉屋、搜房冲进北京二手房成交中介前十名,业界质疑其低佣金模式能否持久

二手房成交急速回暖,乐坏了二手房中介。在4月北京二手房经纪公司成交榜单中,除了链家、我爱我家、麦田、中原等老将之外,爱屋吉屋和搜房的签量也杀入前十。

相比北京中介一哥链家地产二手房成交佣金为2.7%,去年底开始,爱屋吉屋、搜房等多个互联中介打出了二手房佣金1%,甚至0.5%的诱人招牌,在市场上猛冲。二手房中介低佣金的背后,到底隐藏着怎样的逻辑?

互联中介成交量急升

爱屋吉屋开展二手房买卖业务第二个月就冲进北京前十,搜房也排名第六

去年10月开始,爱屋吉屋在北京着手打造租赁和买卖团队,通过一系列招兵买马,目前北京已经开出超过50家分公司。爱屋吉屋联合创始人邓薇介绍。

快速扩张背后是资本的支持。就在不久前,爱屋吉屋完成了D轮融资,4轮融资累计已经超过2亿美元,公司估值超过10亿美元。

就在爱屋吉屋二手房买卖广告病毒式扩散同时,在4月北京二手房中介排名中,满懿(上海)房地产咨询有限公司,即爱屋吉屋成交114套,排名第十。而这仅是爱屋吉屋在北京开展二手房买卖业务以来的第二个月。

而去年底开始布局线下并提出佣金0.5%的搜房,也实现了196套签约,位居排行榜第六位。

互联房产中介们已加速行动。目前,爱屋吉屋拥有的租赁和买卖房源量占到市场总房源量的60%-70%,我们将在北京市场花费两倍的时间和精力。邓薇介绍。

不久前,另一家互联房产中介Q房也在北京签约近百家店铺,以此快速布局线下。Q房方面表示,今年Q房将大力布局北京,力争达到200铺的规模及5000人的团队配备。

低佣金险棋

二手房佣金降至1.5%、1%甚至0.5%;链家迎战推丁丁租房

毋庸置疑的是,成交量劲升的爱屋吉屋、搜房等互联房产中介,利器正是其价格优势。

爱屋吉屋去年在上海推出了租房租户免佣金之后,快速占领租赁市场,目前在上海已位居。进军北京后,租房佣金为半月房租,二手房佣金是1%。邓薇介绍,目前爱屋吉屋在租赁业务方面的成交占比为12%,二手房成交刚起步,但也在持续增长。

面对空降的竞争对手,以及不差钱的低价策略,传统中介也开始正面应对。不要租户一分钱,转而向房东收取5天房租作为中介费,链家地产推出的丁丁租房也被业内看成是迎击爱屋吉屋的重要战略。丁丁租房方面介绍,依托链家地产成熟的线下门店,丁丁租房3月推出,当月的成交量就达到3万单。

过去的3个月,链家先后宣布了3次并购。在内部,链家也已经分拆出多条细分业务线。在业内看来,丁丁租房的做法,无疑是以零利润在抢占市场。

近,我爱我家借公司15周年庆推出120平方米以上房源佣金1.5%的价格策略。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,并非有意打价格战,而是想借机考察改善型购房者对价格的敏感性。在无法通过技术手段真正实现成本降低和效率提高的情形之下,贸然降价并不是长久之计。

低价从何而来

去门店、提升效率,成为房产中介大打低价牌的依据之一

赔钱赚吆喝,这是不少业内对互联房产中介直接的看法。这种低价策略究竟有何依据?

爱屋吉屋的交易流程能够很好提升经纪人的工作效率。公司为每个经纪人配发,使用爱屋吉屋安装在其中的软件,能够通过系统快速获得房源和客户信息,并可以上传房源动态视频。目前爱屋吉屋租赁业务平均1.8次带看能完成签约,一周之内就可以将房源出租。除了无门店经营外,谈到爱屋吉屋的定价,邓薇介绍。

去门店、提升效率,成为房产中介大打低价牌的依据之一。

早在今年初,思源地产相继公布二手房成交佣金全面下调至1.5%,租赁佣金减半,并将于今年在北京开设10大签约中心、200家社区服务中心。

思源地产旗下房通副总裁杨皓介绍,思源在北京的传统二手房门店有50家门店,每月租金一共是200多万,而位于商务楼宇和社区楼座里,租金低廉的服务站将大大降低成本。

未来思源的二手房门店将逐步关闭。杨皓说,传统中介包括思源在内,经纪人的平均成交量是0.2单-0.3单/月。但依托互联平台,尤其是移动端上线之后,单量会越来越高。

在邓薇、杨皓看来,中介门店原有的作用早已开始弱化。采取无门店经营并不单是出于经营成本方面的考虑。而是互联改变了消费者的信息接收模式和消费模式。中介门店聚拢客源的传统商业模式在逐渐消逝,信息收集、品牌宣传等功能也在弱化。

不过,业内人士也有不同的考虑。胡景晖就表示,无门店经营对于房源收取的及时性提出考验,也会影响购房者对交易诚信度和安全性的信任。

还有业内人士指出,爱屋吉屋在京经纪超千人,没有门店支撑,如何依靠强大的数据后台吸引买家及提供更好的服务,也是去门店中介普遍面临的问题。

低价策略能否延续?

没有持续的盈利点VS需要时间实现盈利

二手房1.5%的佣金,加上经纪人的提成及公司所有固化的成本、营业税、IT系统的品牌推广等支出,实际二手房租售业务利润是趋零的。杨皓坦言。

在胡景晖看来,互联房产中介的低价策略在短期内的竞争优势很明显,但长期的价格战和经营模式是否真的能为行业带来实质性改变,还需要打上问号。目前主流的互联房产中介的定价,经过测算是赔钱的。没有持续的盈利点,低价策略便无法延续。

此外,有业界人士也表示,1%的佣金肯定会亏本。他分析,爱屋吉屋的做法就是在前期利用投资者的资金来维持低佣金,吸引客户,达到抢占市场份额的目的,等占有一定的市场份额后再提高佣金。

不过,低价策略似乎已成为互联房产中介的长期战略。邓薇表示,佣金1%是经过前期慎重考虑的,也是长期坚持的价格政策,爱屋吉屋的商业模型要基于这一点在未来实现盈利。不过邓薇坦言,要实现这一目标,需要的时间仍然待考。而对于未来公司是否会找到新的盈利点,她表示,有许多类似区域物业服务等细分入口,大家可根据自身能力和优势再去做行业细分。目前就是将北上广深四个城市的二手房业务做好。

杨皓表示,传统中介公司的盈利结构就是靠二手中介费的利润,思源计划将二手租售业务的产业链延长,通过二手租售业务的衍生、增值业务的服务创新,不断提升非二手租售业务的利润占比。

同时,多位业内人士表示,在低价策略同时,互联房产中介通过高薪招聘经纪人,实现快速扩张。但中介行业的落脚点仍是点对点的线下服务,以轻资产理念组建和运营的互联公司,随着公司规模的不断壮大,能否更高效地组织和管理经纪人团队,也是未来的一大挑战。 方王洋

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